Buscar
  • Erick Montesinos

Lo que tienes que saber si: QUIERES CONSTRUIR UN INMUEBLE PARA VENDER O RENTAR

Actualizado: mar 18


Guía Practica de la información previa que requieres conocer antes de pensar invertir en la construcción de inmuebles con la intención de vender o rentar


  1. 1. Selección del sitio. Como dijo el difunto lord Harold Samuel, un magnate de bienes raíces en Gran Bretaña: "Hay tres cosas que importan en la propiedad: ubicación, ubicación, ubicación.", está de sobra decir que tenemos que seleccionar la mejor ubicación para el tipo de proyecto inmobiliario que deseamos desarrollar. Si es un proyecto industrial, deberá estar cercano a vías rápidas de comunicación por donde puedan trasladarse todo tipo de vehículos de carga y cercano a las salidas de ciudad en el caso de que la producción tenga que salir de la ciudad. Si lo que deseamos es construir inmuebles comerciales ya sea de servicios o de oficinas, debemos ser cuidadosos en la selección del corredor donde buscaremos el predio, es mejor corredores con un buen flujo tanto de vehículos como de peatones, y en el caso de las oficinas cercano a vías de comunicación y estaciones de trasporte colectivo. Y por supuesto, si lo que deseamos construir es un proyecto de Viviendas, debemos considerar las vistas, buena orientación y asoleamiento, buscar barrios tranquilos y seguros, cercano a vías de comunicaciones y trasporte público. Todo lo anterior a veces parece una lista de requisitos imposible de llenar, y lo que te podemos decir es que no te desesperes, no todas las propiedades pueden cumplir al 100% con todos los requisitos, algunas cumplirán mas y mejor con unos y otras con otros, está en tu habilidad comenzar a ver los puntos fuertes de las propiedades y tratar de sacarles jugo al máximo, esto es comenzar a ver el POTENCIAL de cada propiedad.2. Potencial. El potencial de una propiedad está determinado por dos factores, el primero, lo encontraras al contestar la pregunta ¿En dónde debería construir?... Y está más que definido con la selección del sitio, esto se puede ir redondeando, buscando vecindarios o colonias que cumplan con algunas de las condiciones que buscamos para nuestro proyecto, si ya cuentas con el terreno deberás ir analizando sus puntos fuertes y débiles. El segundo punto lo obtendremos al contestar la pregunta ¿Qué puedo o cuánto puedo construir en este sitio?..., es una pregunta que la mayoría de las personas considera complicada de responder, o no tiene ni idea de cómo responder; o en el otro extremo están aquellos que piensan , yo puedo construir lo que quiera, después de todo es mi terreno; y, en cierta forma es cierto, uno puede construir lo que quiera… siempre y cuando las leyes, reglamentos y normas no te lo prohíban o regulen… Ahí esta el truco para responder esta pregunta, las leyes, y en este caso particular, las leyes de zonificación, en México, al menos en terrenos Urbanos, una gran cantidad de municipios ya cuentan con una norma o ley de zonificación y uso de suelo, la cual esta determinada por su Plan o Programa Municipal de Desarrollo Urbano, la manera de saber que es lo que podemos construir, consiste en ir a la cabecera municipal y solicitar esta información, en algunos casos se puede solicitar en quioscos automáticos, en otras directamente en la oficina de Desarrollo Urbano, en el caso de la Ciudad de México lo puedes consultar en línea, en la página de SEDUVI http://ciudadmx.cdmx.gob.mx:8080/seduvi/. Con esta información podrás saber, primeramente si el uso de suelo del predio es compatible con lo que traes en mente, debes saber que hay usos que son exclusivamente habitacionales, hay otros que son mixtos donde puedes tener vivienda y comercio, ya sea juntos o uno de ellos exclusivamente, hay usos exclusivos para comercio de servicios y hay algunos que permiten servicios y oficinas, los más específicos serán los usos industriales, aunque hay algunos usos industriales compatibles con vivienda y comercio, para determinar esto necesitaras la asesoría de un profesional o de la oficina de Desarrollo Urbano; podrás también determinar el número de niveles que podrás construir, el área del terreno que deberás dejar libre, ya sea como jardín o como patio, la superficie máxima de desplante (COS) y la superficie máxima de construcción (CUS), el número de viviendas (densidad de vivienda) y en algunos casos el número de estacionamientos que deberás contemplar, con esta información podrás dar inicio a tu proceso de :3. Planeación. Para este proceso necesitaras la asesoría de un profesional en Arquitectura, ya que lo que se requiere es un Anteproyecto Arquitectónico, y responde a la pregunta ¿Cómo puedo hacer o cómo va a quedar, lo que me marca la norma de uso de suelo?, para el PROCESO DE DISEÑO ARQUITECTÓNICO, es necesario hacer algunos pasos antes, para lo cual necesitaras informar al arquitecto que es lo que deseas hacer y cual es la normatividad de uso de suelo para el sitio, con esta información el arquitecto podrá realizar un proyecto previo con el cual podrás darte una idea aproximada de lo que vas a construir en tu predio, saber de que tamaño quedaran y poder comenzar a planificar lo que vas a construir, y comenzar a determinar tus:4. Costos. Cuando hablamos de costos, inmediatamente pensamos en los costos de construcción, sin embargo, tenemos que pensar en otros factores que también influyen en el desarrollo de proyectos. A continuación, los agruparemos en 3 rubros para su más fácil legibilidad:a. Terreno e Impuestos. El principal factor que tenemos que considerar es el valor del terreno, aunque seamos propietarios del terreno este tiene un valor y afecta directamente al costo del proyecto, en efecto, si ya es nuestro, no tendremos que erogar en su compra al inicio, sin embargo, tenemos que considerarlo ya que lo tenemos que cobrar al vender o rentar nuestro producto, otro punto importante son los impuestos, al momento de comprar el terreno tenemos o tuvimos que pagar impuestos por adquisición de inmuebles que pueden variar entre un 6 a 8% del valor de este, y si vamos a vender ya sea todo o en partes tendremos que escriturar de nuevo, lo ya construido, es otro gasto que deberemos contemplar en este punto. Otro impuesto será el Impuesto sobre la Renta (ISR), este deberá ser considerado ya que si hay venta y hay utilidad nos gravaran con el (para esto deberemos tener una estrategia fiscal adecuada y así evitar una gran afectación). Y por supuesto el pago de Derechos de Construcción, cada municipio y estado cuenta con diferentes, permisos, licencias y factibilidades que habrá que cumplir y pagar como referencia en la CDMX el costo de estos equivale a un 12% aproximadamente del costo de Construcción.b. Construcción y Planeación. Ahora sí, el costo de la construcción, esta es una pregunta muy común entre nuestros clientes, ¿Cuánto va a costar?, Ya teniendo la normatividad y el anteproyecto, sabiendo la superficie de construcción, podremos determinar el costo aproximado de la construcción usando valores paramétricos de construcción, o lo que llamamos el costo por metro cuadrado de construcción, estos costos lo calcula cada constructora de acuerdo a su experiencia y a sus proyectos, sin embargo, los puedes consultar con las Cámaras de la Construcción de tu estado o en los sitios de algunas plataformas de costos como es Opus o Neodata https://neodata.mx/construbase/parametricos, esto te dará un valor cercano a la realidad, sin embargo, podrás tener algo mas preciso si te acercas a una constructora para asesoría, ya que deberás considerar los costos indirectos que cada arquitecto o constructora cobra por el manejo de la obra. También deberás considerar el costo de la Planeación y Diseños Ejecutivos, sabiendo el costo aproximado de la Construcción lo podrás determinar fácilmente ya que puede costar entre un 3 a 8% del valor de la construcción y debes considerar y preguntar si incluirá la dirección del proyecto durante la obra.c. Promoción y Comercialización. Los costos por promocionar el producto del proyecto deben ser considerados desde este momento, y son muy diferentes en el caso de Venta y de Renta, se acostumbra que en caso de venta el promotor inmobiliario puede cobrar hasta un 6% del valor de venta por concepto de comisión, y en el caso de las rentas normalmente se considera un mes de renta por concepto de comisión, sin embargo, algunos promotores pueden solicitar hasta 2 meses por este concepto, para poder determinarlo tendremos que pasar al siguiente paso y después regresarnos para poder determinar al costo por este rubro, Así mismo tendremos que determinar que estrategia seguiremos, si construiremos un showroom o no; todo esto impactara directamente en los costos de promoción.5. Retorno. Algunos clientes en este punto preguntan ¿Cuánto voy a Ganar?, pero antes de responder esto debemos preguntarnos ¿En cuánto puedo vender o rentar? Para que de esta manera podamos determinar cuánto vamos a ganar. Determinar el valor de venta o renta del producto no debe ser algo que se toma a la ligera, ni hacerlo al sentimiento, lo correcto y oportuno es hacer un estudio de mercado de la zona, determinar en qué precios se están vendiendo o rentando inmuebles similares y sacar un promedio aproximado de precio de venta o renta por unidad de superficie, para poder determinar el retorno, multiplicando este valor por la superficie de nuestro proyecto y así determinar nuestro retorno y por su puesto nuestra:6. Utilidad. La utilidad es la respuesta a la pregunta ¿Cuánto voy a Ganar? Esta la determinaremos de la diferencia del Costo total del proyecto y el Retorno, que nos dará la Utilidad Bruta, con la cual podremos determinar la carga impositiva y calcular la utilidad Neta del Proyecto. En el caso de los proyectos de venta es un proceso mas sencillo ya que esta utilidad la afectaremos por el periodo de tiempo que dure la construcción del proyecto, sin embargo, en el caso de las rentas tendremos que determinar un plazo de tiempo en el que pretendemos lograr la recuperación de la inversión sumada al plazo de la construcción y afectar la utilidad, esto nos determinara la utilidad neta del proyecto a través del tiempo, porque recuerden tiempo es dinero.7. Financiamiento. Hablando de dinero, a veces tenemos el terreno y no el capital para el desarrollo, o solo traemos algo de capital para comprar el terreno y un poco para comenzar el proyecto, pero no lo suficiente para toda la obra y la comercialización, 1. lo primero con lo que tienes que contar es con la preventa, esta te va a ayudar a darle rentabilidad al negocio pero recuerda no se trata de vender todo en preventa porque sacrificaras el precio del producto tienes que hacer un análisis concienzudo de cuantos departamentos puedes vender en cada etapa del desarrollo para que sea rentable al final. 2. Otra fuente de financiamiento es lo que financieramente se llama Familia y Amigos, invita a gente cercana y en quien puedas confiar, a participar en tu proyecto y serán tu primera fuente de capital, es posible que si el proyecto es pequeño puedas lograr financiarlo completamente. 3.Instituciones Financieras, los bancos y financieras pueden otorgarte buenos créditos puente para tu proyecto a tasas de interés aceptables, sin embargo, tienes que considerar los intereses, y ver que estos no se coman tus utilidades, hacer un buen análisis de costo financiero para que puedas pagar los créditos y tengas buenas utilidades durante el tiempo que dure el proyecto, en este punto requerirás la asesoría de financieros y fiscalistas para lograr un buen resultado.

¿¡Y bien, qué opinas!?; ya tienes una idea más clara de lo que se necesita para iniciar el desarrollo de un proyecto inmobiliario, a grandes rasgos, esta información te será de gran utilidad. Hay una gran cantidad de información que deberás tomar en cuenta, pero mucha de esta solo te la dará la experiencia.

De una manera muy sencilla tratamos de explicarte como llevar a cabo un proyecto inmobiliario con la intención de rentar o vender, como puedes ver no es tan complicado como pensabas.

Elaboró:

Ing. Arq. Erick Daniel Montesinos Flores

Contáctate con nosotros, podemos apoyarte:

contacto@visvaconsultores.com

erick.montesinos@visvaconsultores.com

teléfono: (55) 55352778

móvil: 044 (55) 41777116

Ing. Arq. Francisco Quintana Luna.

francisco.quintana@visvaconsultores.com

móvil: 044 (55) 38530331


11 vistas
 

55352778

©2019 by VISVA Consultores, Diseño, Desarrollo e Innovación. Proudly created with Wix.com

This site was designed with the
.com
website builder. Create your website today.
Start Now