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  • Erick Montesinos

Como dar mantenimiento: A TU CASA O INMUEBLE EFICAZMENTE

Actualizado: mar 18

Guía básica de mantenimiento de inmuebles:

  1. COMO DAR MANTENIMIENTO: A TU CASA O EDIFICIO EFICAZMENTE.El inevitable ritmo de envejecimiento de los inmuebles depende en gran parte del buen uso que le den los residentes o trabajadores, y las visitas ocasionales, pero también en gran medida de un mantenimiento de edificios e instalaciones adecuados, que cuenten con una planificación previa basada en un método preventivo.Con este artículo pretendemos que tengas a mano una información útil a la hora de conocer y facilitar un adecuado y correcto mantenimiento integral de edificios e instalaciones, con el objeto de prolongar sus características funcionales, higiénicas y estéticas propias de origen, alargando su aspecto y utilidad inicial.Hablar de mantenimiento en inmuebles siempre nos lleva pensar en el costo y normalmente lo vemos como un gasto; lo principal al respecto de este tema es que debemos dejar de satanizarlo y comenzar a verlo como una inversión, ya que estamos invirtiendo en la conservación y durabilidad de nuestro inmueble y sus instalaciones, el mantenimiento hará que nuestro edificio funcione adecuadamente por más tiempo y podamos hacer que rinda más ya sea para nuestro disfrute personal en el caso de que lo ocupemos o de mejores frutos para nuestro beneficio en el caso de que lo tengamos en renta.Contar con un manual de mantenimiento integral de edificios e instalaciones, puede ayudar a frenar y retrasar un rápido deterioro y fallos funcionales, mediante una revisión periódica, de elementos, estructuras y equipos, básicos presentes en las instalaciones de los edificios, y una adecuada limpieza de mantenimiento que afecta no sólo a la obtención de un grado de higiene adecuado, sino que también ayuda a prolongar la vida útil de elementos e instalaciones. Hablar de un manual en el caso de una casa habitación parece algo superlativo e innecesario, puede ser cierto, sin embargo, podemos programar los puntos más importantes que requerirán mantenimiento en nuestra vivienda e ir previendo con tiempo para ahorrar y no se nos convierta en algo oneroso.A continuación, hablaremos de los principales puntos de mantenimiento en toda clase de edificios:

  2. 1. Mantenimiento Rutinario General. Suena como algo complicado ¿cierto?, pues no lo es, es algo que ya haces de manera cotidiana, consiste en Limpieza General, es decir realizar el aseo general de los diferentes locales del edificio simple y llanamente, también debe incluir la limpieza de las instalaciones, cisternas, albercas, fachadas y azoteas, tal vez estos últimos no sean tan periódicos, como el de los locales que habitamos, sin embargo, se hace de vez en cuando, si tienes patios, jardines y garajes también debes considerarlos en su limpieza. Junto con el mantenimiento preventivo de edificios ayuda a retrasar su envejecimiento2. Mantenimiento Preventivo voluntario. ¿Te suena a algo complicado ?, todo lo contrario, lo haces diario cada vez que usas el inmueble, simplemente ponerlo en estos términos significa que debes poner especial atención al momento de que usas un equipo o instalación de tu casa o edificio y verificar que funcione adecuadamente. ¿A que me refiero?, el día que dispongas de tiempo en tu casa o en tu edificio programa un tiempo para que revisemos el funcionamiento de las instalaciones específicas, como por ejemplo revisa tu inodoro, has una descarga y verifica que el agua fluya rápida y adecuadamente, verifica que no presente fugas en la junta con el piso, revisa que el tanque este limpio, que no haya fugas del tanque. Así de sencillo!!, deberás hacer esta revisión con todas las instalaciones que forman parte de tu casa o edificio, a continuación enlistaremos algunos: equipo de bombeo, instalaciones eléctrica, apagadores timbres, zumbadores, teléfonos e intercomunicadores, tinacos , cisternas, calentadores, puertas, chapas, manijas y cerraduras, ventanas y vidrios, elevadores (es muy importante recalcar que en este tipo de equipos mayores lo mejor es tener una póliza de mantenimiento, preferentemente con el fabricante). Es decir que consiste en una revisión de cada aparato, instalación o elemento mecánico al interior de nuestro edificio y en una reparación menor, ya sea sellado de una pequeña fuga, aceitado o engrasado, limpieza profunda de la casa o edificio. La periodicidad de este mantenimiento la determinas tú, de acuerdo con el uso que le des a las instalaciones de la a casa o edificio3. Mantenimiento correctivo. Este tipo de mantenimiento es el que a la gran mayoría nos preocupa porque la inversión en él puede llegar a ser grande. Lo primero que tienes que determinar al realizar el mantenimiento correctivo es la urgencia de requerirlo o si el no realizarlo puede provocar más daños y resultar en una reparación más grande. Tomando prioridades lo podemos dividir en dos rubros, 1. Mantenimiento Correctivo inmediato (exprés); en este apartado debemos marcar toda aquella reparación que sea rápida y que alargue la vida de nuestra instalación y por ende del inmueble, como por ejemplo: apertura y cierre automatizado de puertas de garaje, cerraduras de portales, sustitución de luces fundidas interiores y exteriores, porteros automáticos, y videoporteros, sistemas de telecomunicaciones, cámaras de videovigilancia, fugas de agua, reparaciones de carpintería, sujeción de asideros sueltos, pomos y pasamanos en escaleras, mantenimiento de mobiliario, portales, buzones, elementos decorativos, garita conserjería, alfombras, etc. y 2. Mantenimiento correctivo a Largo Plazo; es todo aquel mantenimiento en el que la reparación durara un largo periodo de tiempo o no es un requisito inmediato, ya que si no es reparado el inmueble puede permanecer en buen estado y funcionando, y normalmente en este rubro veremos una gran inversión, sin embargo, hay algunos que si no se realizan pueden traer consecuencias peores en un largo plazo, como por ejemplo: fallos eléctricos: acometidas, contadores, circuitos, equipos, automatización, alumbrado zonas exteriores, iluminación portal, escaleras, ascensores, desperfectos en revestimientos, o acabados de muros interiores o exteriores, trabajos de pintura: en fachadas, patios, escaleras, portales, señalización horizontal y vertical de, mantenimiento de pavimentos, escaleras y rellanos,, impermeabilización de azoteas, sellado de vidrios y ventanas.Bueno, ya te dimos mucha información y no te hemos planteado como hacerle para gastar poco, lo principal para que tu bolsillo no se vea tan afectado es haciéndolo de manera gradual, ¿Cómo es esto? Primero realizar el mantenimiento de las áreas que tienen más uso o en aquellas en las que el deterioro o las consecuencias de no hacer el mantenimiento sean peores, ya sea a corto o a largo plazo, para esto tenemos que determinar algo muy importante, que es lo que más daños puede causar a una casa o edificio, así que determinemos nuestro principales Enemigos:1. El Agua. El Agua es vida, es delicioso tomar un baño tibio, o darte un chapuzón en la alberca, pero también, el agua se encharca, erosiona y destruye, sobre todo la lluvia y las fugas. Por esa razón debemos lograr que el agua se quede afuera del edificio y dentro de las tuberías, así que, si detectamos una filtración, fuga, aparición de humedad o gotera, ataquemos de inmediato la fuente del problema, de lo contrario nos encontraremos con daños en pintura, aplanados y muros, y si lo dejamos pasar los daños pueden llegar a ser hasta estructurales y dejar inservible nuestra casa o edificio. Por lo anterior es prioritario dar mantenimiento preventivo a todas nuestras instalaciones y equipos que usen agua y en el momento de detectar cualquier filtración o fuga, repáralas, y de la misma forma la impermeabilización de azoteas y cubiertas, así como el sellado de ventanas y vidrios deben ser de vital importancia, estas dos últimas su periodicidad dependiendo del sistema que tengamos instalado puede ser anual o hay algunos que hasta cada 5 años, hay sistemas de impermeabilización que dan garantía por hasta 20 años, sin embargo, habrá que darle mantenimiento a las juntas de las membranas con pintura impermeabilizante máximo cada 2 años.2. El uso continuo. No, no estamos de broma, los equipos e instalaciones que mas se usan en el edificio son los que primero resentirán el paso del tiempo, sobre todo si tienen elementos mecánicos sin importar que sean automáticos o manuales. Todos estos equipos como motores, manijas, bisagras, palancas, apagadores, botones tendrán que ser limpiados y engrasados (si es posible) con frecuencia, para ayudar a una mayor durabilidad, sin embargo, nada evitara que lleguen a un punto de no retorno, por lo que entre mas uses un elemento más pronto deberás reemplazarlo y así podrás ir haciendo una lista de prioridades e ir previendo su compra.3. El sol. De nuevo el clima, pues así es, en las regiones del país con mayor asoleamiento la afectación a pintura,, materiales en muros, impermeabilizantes y pavimentos, será mayor y el tiempo en el que deberán ser reparados será más frecuente, la pintura exterior de tu casa debería ser repuesta cada año, sin embargo, no hay bolsillo que lo aguante, puedes darle hasta 5 años mientras mantengas limpia tu fachada, ya que la acumulación de partículas de polvo y demás contaminantes favorecen que se reseque, lo mismo pasa con patios y azoteas, lo importante es mantenerlos limpios y en el caso de patios con baldosas o losetas reponer la junta entre ellas, ya que esta se deteriora y reseca con el sol y la entrada de polvo y agua puede reducir la durabilidad del pegamento.

Que dijiste, ya se volvió a ir por las ramas!!; no nos adelantemos, acabamos de hacer una reducción tremenda a la lista, nuestras prioridades deben ser, en gastos fuertes la impermeabilización y la pintura, si inviertes en un sistema de impermeabilización prefabricado, podrás olvidarte un poco de este punto, sin olvidarte de pintar las juntas cada dos años, pero si no es el caso es prioridad uno, el agua de lluvia debe estar afuera; y la pintura para proteger tus muros, cada 2 o 3 años, hay que ir anotándolo en la lista, revisar periódicamente, inodoro, fregaderos, lavabos, lavaderos, lavadoras, grifos, y verificar que funcionen adecuadamente, reparar fugas de inmediato, sellos en ventanas y vidrios, y en patios o terrazas revisar juntas de baldosas y repararlas de inmediato. Revisar todos los elementos mecánicos y mantenerlos limpios y funcionando, si se dañan estos tienen la ventaja de que puedes ir programando su reparación o sustitución rara vez requerirás comprarlos de inmediato, con excepción de los Elevadores en caso de los edificios.

Elaboro:

Ing. Arq. Erick Daniel Montesinos

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