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  • Erick Montesinos

LA VERDAD ACERCA DE: LAS LICENCIAS Y PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN EN LA CDMX.

Ya en otros artículos hemos hablado de los Derechos de Construcción y que hay que considerarlos dentro del presupuesto para nuestras construcciones, pero ¿sabes cuáles son y que tipo de permisos, certificados, dictámenes, licencias y manifestaciones requieres para iniciar una construcción? En este articulo andaremos un poco mas en el tema, nos enfocaremos en los permisos de construcción de la Ciudad de México, sin embargo, cada Estado y a veces cada Municipio tienen permisos diferentes, en la mayoría de los casos son menores en cantidad y precio y habrá que acercarse a los Colegios de Ingenieros y Arquitectos o a las Cámaras de la Construcción para tener un panorama más preciso del tema. Sabemos que es un tema tedioso por lo que vamos a tratar de ser sintéticos y presentaremos los vínculos de las paginas de las dependencias de la Administración publica donde se tramitan para que puedas profundizar sobre los requisitos particulares de cada uno.

Primero hablaremos sobre la meta, la meta es obtener una Licencia de Construcción o una Manifestación de construcción; en la Ciudad de México existen varios tramites diferentes al respecto y cada uno tiene requisitos similares, pero varían en otros sin embargo trataremos de englobarlos todos.

Para Construir, existen dos principales manifestaciones de construcción:

Registro de Manifestación de Construcción Tipo A, prórroga del registro y aviso de terminación de obra: para construir, ampliar, reparar o modificar una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos, en un predio con frente mínimo de 6 m, dos niveles, altura máxima de 5.5 m y claros libres no mayores de 4m, para la construcción de bardas con altura máxima de 2.50 m; apertura de claros de 1.5 m como máximo en construcciones hasta de dos niveles, así como cambios de techos o entrepisos siempre y cuando no se afecten elementos estructurales y no se cambie total o parcialmente el uso o destino del inmueble; e Instalación o construcción de cisternas, fosas sépticas o albañales, en su caso, prórroga o aviso de terminación de obra, para que el propietario o poseedor de un predio o inmuebles tengan la opción de realizar modificaciones menores a su inmueble.

Registro de Manifestación de Construcción Tipo B, C, Prórroga del registro y Aviso de terminación de obra: realiza para construir, ampliar, reparar o modificar una obra o instalación de uso no habitacional o mixto de hasta 5,000 m² o hasta 10,000 m² con uso habitacional. El Registro de manifestación de construcción tipo ´C´ es el trámite que se realiza para construir, ampliar, reparar o modificar una obra o instalación de uso no habitacional o mixto de más de 5,000 m² o más de 10,000 m² con uso habitacional, o construcciones que requieran de dictamen de impacto urbano o impacto urbano-ambiental.

Ahora bien, también existen otras Licencias Especiales que de manera directa o indirecta puedes llegar a requerir:

Licencia de Construcción Especial: Expedición, Prórroga; Aviso de Terminación de obra: para poder construir, ampliar, modificar, reparar, instalar, demoler, desmantelar una obra o instalación subterránea y repetidoras de telecomunicaciones, obras o instalaciones temporales en propiedad privada y de la vía pública para ferias, aparatos mecánicos, circos, carpas, graderías desmontables y otros similares; e Instalaciones o modificaciones en edificaciones existentes, de ascensores para personas, montacargas, escaleras mecánicas o cualquier otro mecanismo de transporte electro-mecánico, equipos contra incendio y tanques de almacenamiento y/o instalación de maquinaria, con o sin plataformas.; colocar tapial, excavar cuando no sea parte del proceso de construcción de un edificio, demoliciones de más de 60m², así como para realizar estas actividades en suelo de conservación.

Autorización para romper el pavimento o hacer cortes en las banquetas y guarniciones en la vía pública para llevar a cabo su mantenimiento: para poder romper el pavimento, o llevar a cabo la reconstrucción de banquetas y guarniciones del o los inmuebles de los cuales son propietarios, bajo su propio costo.

Estas licencias adicionales son necesarias ya que la mayoría de los lotes en la Ciudad de México tiene alguna construcción, por lo que requerirás demoler, y muy seguramente requerirás reparar o cambiar la banqueta. Esta información la podrás revisar mas detalladamente en el sitio de SEDUVI https://www.tramites.cdmx.gob.mx/index.php/institucion/10 en el apartado de Construcciones y Obras.

Ahora bien, la situación se complica en el cumplimiento de los requisitos para todas y cada una de ellas a continuación describiremos en orden considerando el proceso de construcción y tramites los requisitos para obtener las Manifestaciones, Licencias y Autorizaciones Anteriores.

1. Identificación Oficial del Propietario o Representante Legal

2. Documento que acredite la Personalidad Jurídica. En el caso de Persona Moral, el poder de quien firma y en ambos casos poder simple si el que tramita es un gestor.

3. Escritura de Propiedad del Inmueble con inscripción al Registro Público de la Propiedad y Comercio o Carta del Notario de que se encuentra en proceso de inscripción.

4. Constancia de Adeudos de Predial. Este documento tiene una vigencia corta así que lo tendrás que tramitar nuevamente para cada tramite posterior puedes revisar los requisitos en: https://data.finanzas.cdmx.gob.mx/atencion_ciudadana/#

5. Constancia de Adeudos de Agua. Este documento tiene una vigencia corta así que lo tendrás que tramitar nuevamente para cada tramite posterior puedes revisar los requisitos en: https://www.sacmex.cdmx.gob.mx/atencion-usuarios/tramites-servicios

6. Constancia de Alineamiento y Numero Oficial, este tramite se realiza en cada alcaldía tiene vigencia de 1 año, se requiere para una gran cantidad de trámites previos a la obtención de la Licencia de Construcción Especial y Manifestación de Construcción, si lo obtienes para iniciar los otros tramites seguramente a los tiempos de la administración publica de la CDMX tendrás que volver a tramitarlo antes de ingresar la Manifestación de Construcción, puedes consultar los requisitos en: https://www.tramites.cdmx.gob.mx/index.php/tramites_servicios/muestraInfo/698/0/0/303

7. Declaratoria Ambiental. Este tramite tiene varias variantes, dependiendo de la obra que se vaya a realizar y su tamaño, así como el volumen de desechos que generara la obra, tendrás que tramitarlo para las demoliciones tanto como para las construcciones de manera independiente, puedes consultar los requisitos para todas en: https://www.sedema.cdmx.gob.mx/

8. Dictamen Técnico Favorable, para intervención es Suelo de Conservación Patrimonial. Este tramite es un tramite especial, solo se requiere si el predio está en un polígono de Conservación Patrimonial, o si esta junto a un Inmueble Catalogado por el Patrimonio Artístico o Histórico de la Ciudad en cuyo caso habrá que considerar trámites ante el INBA o INAH. Y es necesario para la Demolición y para la construcción por separado, lo mismo pasa con los vistos buenos del INBA y el INAH.

9. Licencia de Construcción Especial para Demolición. En este punto ya puedes tramitar una Demolición cumpliendo con los pagos y formatos, así como los demás requisitos técnicos que te solicitaran, sin embargo, para construir aun te falta algo de camino.

10. Si tu construcción cumple con las condiciones de la manifestación de tipo A, también ya podrás ingresar el tramite cumpliendo con los requisitos técnicos para el proyecto, los formatos y el pago de los derechos correspondientes.

11. Certificado de Zonificación y Uso de Suelo, este es un documento en el que se acredita el uso del suelo de tu predio, la superficie máxima de construcción y los niveles de construcción, así como los usos permitidos desde habitacional, comercial, mixto etc. Para conocer los requisitos necesarios lo puedes consultar en: https://www.tramites.cdmx.gob.mx/index.php/institucion/10 en el apartado de Uso de Suelo.

12. Dictamen de Factibilidad de servicios Hidráulicos. Este trámite te dará a conocer si la ciudad tiene la capacidad de proveerte de agua y drenaje o requerirás algún proyecto de mitigación. https://www.sacmex.cdmx.gob.mx/atencion-usuarios/tramites-servicios

13. Dictamen favorable de Estudio de Impacto Urbano, para construcciones de mas de 5000m² en usos distintos al Habitacional y de 10,000m² para uso habitacional.

14. Aprobación del Sistema Alternativo de Captación Pluvial., es un proyecto de captación y reutilización del Agua de Lluvia que deberá ser aprobado por SACMEX.

15. Estudio de Riego de Zona Minada. En algunas alcaldías hubo minas, y se deberá determinar si la construcción esta en riesgo por existir alguna cercana al predio.

16. Manifestación de Construcción B o C. Además de cubrir con todos los documentos previos habrá que realizar el pago de los derechos de construcción, el formato de manifestación y los requisitos técnicos.

Son varios requisitos ¿no?, tomando en cuenta que la CDMX tiene mas de 1200 disposiciones, entre normas, reglamentos y leyes para regular la construcción, esto es solo una síntesis de lo que necesitas para construir un inmueble en esta ciudad. Ahora hablaremos de los Derechos de construcción o sea los costos de cada uno de estos trámites.



Esto resume los Derechos de construcción, sin embargo, no todos se aplican para todo tipo de construcciones y hay algunas variaciones para casos particulares. A continuación, presentaremos algunos ejemplos de como se aplican estos costos en casos hipotéticos:





Como puedes ver en esos ejemplos los Derechos de construcción varía sustancialmente entre una casa de menos de 120m² a una residencia y ya no hablemos de condominios, En los casos de los grandes condominios de más de 10,000m² los pagos de derechos son impresionantemente altos además de las obras de mitigación que tienen que cubrir.

Espero que de esta forma puedas darte una idea más cercan a lo que se tiene que pagar además de la construcción, aparte debes considerar que estos costos son solo para el año 2019, cada año el 31 de diciembre se publica el Código Fiscal con la Actualización de costos para todos los derechos de construcción. Espero que esta información les sea de utilidad, quien nos lea de otros Estados seria interesante comparar las Licencias y permisos así como sus costos.

Elaboró:

Ing. Arq. Erick Daniel Montesinos Flores

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